İşyeri Kiracı Hakları

 İşyeri Kiracı Hakları

  Okunma: 24801 - Yorum: 11
  1. #1
    sponsorlu bağlantılar
    işyeri kiracı hakları,işyeri kiracı hakları ,kiracı hakları 2007 ,tüketici hakları ,6570 sayılı kanun
    KİRA HUKUKU VE TAHLİYE

    Kanunların uygulanmasında, konuya ilişkin özel bir kanun varsa mahkemeler nezdinde öncelikle o kanun uygulanır, özel kanunda hüküm bulunmaması halinde genel kanun uygulama alanı bulacaktır.

    Konumuzla bağlantılı olan kanunlardan, Borçlar Kanunu genel, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun ise özel nitelikte bir kanundur. Söz konusu kanun, belediye sınırları içerisinde mevcut tüm yapıların (gecekondular hariç) kiralanması ve tahliyesinde uygulanmaktadır. Bu nedenle, 6570 sayılı kanunu temel alarak konuyu anlatmaya çalışacağım.

    Kira sözleşmelerine dayanan her türlü tahliye ve kira tespit davalarında, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemeleri yetkilidir .
    Kira alacağı davalarında ise görevli mahkeme, dava değerine göre belirlenir.
    Söz konusu davaların birlikte açılması halinde yine dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemeleri yetkilidir .
    Bu konuda kesin yetki kuralı geçerli olmadığından, genel yetki kuralları çerçevesinde, davalının ikametgahı mahkemesinde dava açılabilir.

    Gayrimenkul kiraları hakkındaki Kanun, yani 6570 sayılı kanun, genel hatları ile kiracıları koruma amacını taşımaktadır. Bu amaç kendini özellikle kira süresi ve tahliye konularında göstermektedir. Kiralayanın, yani ev sahibinin kira süresini uzatmak gibi bir hakkı yoktur. Kira sözleşmesinde belirtilen sürenin dolması halinde, kiracı isterse, kiraları ödemek koşulu ile o evde oturmaya devam edebilir. Kiralayan (ev sahibi) ancak biraz sonra tek tek belirteceğim şartların oluşması halinde tahliye davası açabilir. Kiracı, kira süresini uzatmak istemiyorsa, kira süresinin bitmesine 15 gün kala, ev sahibini bu durumdan haberdar eder ve zamanı geldiğinde de evi tahliye eder.

    Kiralayanın (ev sahibi) tahliye davası açabilme şartları, Borçlar Kanununda ve 6570 sayılı kanunun 7.maddesinde tek tek belirtilmektedir. Belirtilen bu hususlar sınırlı sayıda olup tarafların özel olarak belirledikleri şartlar geçerli olmaz. Yani, kiralayan ancak 6570 sayılı kanunda ve Borçlar kanununda belirtilen şartlar nedeniyle tahliye davası açabilir.

    Öncelikle 6570 sayılı kanun çerçevesinde kiralayanın tahliye davası açabilme şartlarını inceleyelim:

    İlk şart, kiracıdan tahliye taahhüdü alınması durumudur. Kiracı, tahliye taahhüdü ile, evi belli bir tarihte tahliye edeceğini taahhüd etmişse, o tarihte evi boşaltmak zorundadır. Boşaltmadığı takdirde kiralayan, kiracıdan evi tahliye etmesini isteyebilecektir. Söz konusu tahliye taahhüdünü için de bazı şartlar gerekmektedir. Belirttiğim gibi tahliye taahhüdü öncelikle yazılı yapılmalıdır . Noterden yapılması şart değildir. Ancak, noter kanalıyla yapılması halinde kiralayan için daha güvenceli bir durum oluşmuş olacaktır. İkinci şart, tahliye taahhüdünde, evin tahliye edileceği tarihin belirtilmesi zorunluludur . Üçüncü ve son şart ise, tahliye taahhüdünün ilk kira yılını takip eden yıllardan sonrası için verilmiş olması gerektiğidir. Tahliye taahhüdündeki tarihin ilk kira yılı içerisinde olmaması gerekmekir.Bir evi ilk defa kiralıyorsanız, ister kiracı olun, ister kiralayan, ilk kira kontratı ile yapılan tahliye taahhüdü geçerli omaz. Söz konusu taahhüdün, kontrattan ayrı olması da bu durumu değiştirmez .

    Tahliye taahhüdüne cezai şart hükmü de eklenebilir .

    Evin boşaltılacağına dair verilen taahhüdün dolmasının ardından ev sahibi, ya icra dairesine başvurarak ya da mahkemeye dava açarak evin tahliyesini isteyebilecektir. Uygulamada pratik olan yol Örnek 56 tahliye emri doldurularak kiracıya tebliğ edilmesidir. Bu durumda kiracıdan, varsa itirazlarını 7 gün içinde bildirmesi istenir. Ev sahibi sözkonusu haklarını 1 ay içerisinde kullanmalıdır. Aksi halde, hakkından feragat etmiş sayılır ve sözleşme kendiliğinden yenilenmiş sayılır.

    Kiralayanın, kiracıdan evi tahliye etmesini isteyebilmesi için ikinci şart ise evi; kendisi, eşi veya çocukları için konut olarak kullanma ihtiyacının doğması halidir. Madde metninde sayılan kişiler sınırlı sayıdadır, yani genişletilemez, yani evsahibi, kendisi, eşi veya çocukları dışında başka bir kimsenin konut ihtiyacı için tahliye davası açamaz. Söz konusu konut ihtiyacının doğmuş, samimi ve gerçekçi olması gerekmektedir . Bu durumda, kira akdinin bitmesini takip eden 1 ay içerisinde tahliye davası açılabilecektir.

    Kiralayanın, kiracıdan evi tahliye etmesini isteyebilmesi için üçüncü şart; ev sahibinin işyeri ihtiyacı nedenidir. Ev sahibi, bir önceki bendde olduğu gibi kendisi, eşi veya çocuklarının işyeri ihtiyacını karşılamak amacıyla, kiracıdan evini tahliye etmesini isteyebilecektir. İşyeri ihtiyacının yine bir önceki bendde anlatıldığı gerçek ve makul olması gerekmektedir . Söz konusu ihtiyacın doğması durumunda, kira sözleşmesinin bitmesini takip eden bir ay içerisinde tahliye davası açılabilecektir.

    Bir evi, yukarıdaki bendlerde olduğu gibi kendisi, eşi veya çocuklarının konut veya işyeri ihtiyacı için alan yeni maliğin durumu ise biraz daha farklıdır. Bu durumda yeni malik , evi satın almasından itibaren bir ay içinde durumu belirten bir ihtar çektikten altı ay sonra tahliye davası açabilecektir.

    Kiralayanın, kiracısından evi tahliye etmesini isteyebilmesi için bir diğer şart ise; taşınmazı yeniden inşaa veya imar amacıdır. Bunun için, evin zorunlu tamiratı gerekmekle birlikte, bu tamirat imar amacıyla yapılmalıdır . Tamiratların yapılması sırada kiracının evde oturması mümkün olmamalıdır. Kiracı, hakları saklı kalmak şartıyla evi terkedecek, onarım sonrasında ise tekrar dönecektir. Söz konusu ihtiyacın doğması durumunda, kira sözleşmesinin bitmesini takip eden bir ay içerisinde tahliye davası açılabilecektir. Basit onarımlar için bu bend hükmü uygulanamaz, taliye kararı verilemez.

    Kiralayanın, kiracısından evi tahliye etmesini isteyebilmesi için bir diğer şart ise; kiracının bir yıl içinde kirasını iki defa geciktirmesi halidir. Bu durumda kiralayan (ev sahibi), vaktinde ödenmeyen kira için kiracısına ihtar çekmelidir. Bu şekilde kiracı yılın herhangi bir döneminde 2 defa kirasını geciktirir ve kiralayan da 2 haklı ihtar çekerse, kira sözleşmesinin bitiminde başka bir ihtara gerek kalmadan kiralayan bir ay içinde tahliye davası açabilecektir. Eksik ödemeler için de iki haklı ihtar hüküm ifade eder.

    Kiralayanın, kiracısından evi tahliye etmesini isteyebilmesi için bir diğer şart ise; kiracının veya eşinin aynı şehir belediyesi sınırları içerisinde oturabileceği bir eve daha sahip olması halidir. Böyle bir durumda kiralayan, konuta ihtiyacı olduğunu ispatlamak zorunda kalmadan ve kira sözleşmesinin bitmesini beklemeden tahliye davası açabilecektir. Kiracının evinde bir başka kiracının bulunması, kiralayanın bunu önceden biliyor olması durumu değiştirmeyecektir.

    6570 sayılı kanununun 12.maddesine göre de; kira sözleşmesinde aksine açıklama olmadıkça, kiralanan yerin kiracı tarafından başkasına kiraya verilmesi veya kiracının kiracılık hakkını devretmesi tahliye sebebi olarak belirtilmiştir. Keza, kiracının terk ettiği taşınmazı başkasına herhangi bir sebeple işgal ettirmesi de yasaklanmıştır. Kiralananı başkasına kiraya veren kiracıya, bu durumu düzeltmesi için ihtar çekilerek süre verilmelidir. Aksi halde dava açılır. İşgal halinde ise, hiçbir ihtar veya süre şartı aranmaksızın tahliye davası açılabilecektir.

    Kiralayanın tahliye davası açabilme şartlarından bir kısmı da Borçlar Kanununda düzenlenmiştir. Bunlar da sırası ile;

    İlk şart, 256.maddede düzenlenen sözleşmeye aykırılık halidir. Bu hüküm genel bir hükümdür. Bu maddeye göre kiracı, kiralananı kullanırken özenle ve tahsis gayesine uygun olarak hareket etmeli, bina içindeki diğer oturanlara karşı komşuluk gereklerine uygun davranmalıdır . Kiracının bu hallere aykırı davranması durumunda, kiraya veren süre sonunu beklemeden sözleşmeyi hemen feshedebilecektir. Kiraya verenin bu yola başvurabilmesi için, evvela kiracıya akde aykırılığı gidermesi için ihtar çekmesi ve münasip bir mehil vermesi gerekir. Bu ihtar, herhangi bir şekle tabi değildir. Eğer kiracı, kiralananı açıktan açığa fena kullanarak kiralanana daimi bir zarar verirse , ihtara da gerek yoktur. Eğer yapılan ihtar amacına ulaşmışsa, yani kiracı ihtar üzerine sözleşmeye ve kanuna aykırı davranışlarına son vermişse, artık kiraya verenin sözleşmeyi feshetme hakkı mevcut olmayacak, akde aykırılık giderilmediği takdirde ise tahliye davası açılabilecektir.

    Borçlar Kanunu anlamında, kiralayanın tahliye davası açabilmesinin ikinci şartı ise, 260.maddede düzenlenmiştir. Buna göre; Kiracı, zamanı gelmiş bulunan ancak ödenmeyen kira alacağı için, altı ay ve daha uzun süreli kira sözleşmelerde 30 gün, daha kısa süreli sözleşmelerde 6 günlük süre verir ve kira parasının ödenmesini ister (ayrıca ödememe nedeniyle kira süresi sonunda sözleşmeyi fesh edeceğini de belirtebilir ayrıca ödenmeyen kira paraları ihtarda mutlaka gösterilmelidir) . Kiracının, borcunu ödemesi halinde kira ilişkisi devam edecek ancak, söz konusu ihtar 6570 sayılı kanuna göre ilk haklı ihtardan biri olarak sayılacaktır. Kira parasının ödenmemesi halinde ise ihtarda belirtilen sürenin dolması ile tahliye davası açabilecektir.

    Devamı


    sponsorlu bağlantılar
  2. #2
    sayın yetkılı sıze sorum..ben bır binada kıracıyım..ve benım bıldıgım mal sahıbı bınanın ortak yerlerını kullanım hakkına sahıptır.odunluk sıgınak vs.benım motorum oldugunda kıracı bulundugum bınanın komurlüğüne koymak istiyorum malum semtimiz çok tenha ve hırsızlık olayları çok,fakat yönetici buna izin vermiyor.Bu konuda ortak kullanım yerlerınde kullanım hakkım var mı?var ise ait olduğu kanun metnını bulabilirmiyim.
  3. #3
    mehaba sayın yetkili.ben bir işyeri kiracısıyım işyeri sahibim yurtdışında.her yıl geldğinde kira konusunda anlaşamıyoruz.bu yılki gelişinde değerinin 2 katı kira bedeli istiyor.işeyrinin yarısı binaya ait otopark olarak görülüyo.aynı binada benimde dairem var.istediği kirayı vermezsem beni mahkeme yolu ile çıkartmak istiyor.aramızda kira sözleşmesi yok kirayı bankaya yatırıyorum.ne yapmam gerekir veya beni çıkartabilir mi.yardımlarınızı bekliyorum saygılarımla.
  4. #4
    Sayın yetkili, Bir site içerisinde Türk Kahvesi hizmeti veren bir Cafe açtım, Site yöneticisi site sınırları içerisinde padişah gibi davranıyor alışıla gelmiş bir durum tabiki fakat benim sıkıntım şu, işyerim sitenin yan duvarında ayak altı bir yerde değil önünde yaklaşık 6 metre kadar bir bahçesi mevcut fakat sadece 1 metrelik bir taş şeritten sonra 2 metrelik bir çiçeklik sınırı bırakılmış ve kalan alan atıl durumda site yönetimi 1 metrelik alanın dışına çıkamazsın ben buraya çiçek ekicem diyor bu konuda ki yasal haklarımız nelerdir daha önce cadde üstü bir işyerim vardı ve orda bizlere işyerimizin önünün 3 metresi işyerine ait olduğu bildirilmişti, aynı durum site içinde de geçerlimidir? Bahçeyi Kullanabilmek için site sakinlerinden imza toplamam gerekirse %kaçlık bir orana ihtiyaç vardır?
  5. #5
    fearlesboy Nickli Üyeden Alıntı
    sayın yetkılı sıze sorum..ben bır binada kıracıyım..ve benım bıldıgım mal sahıbı bınanın ortak yerlerını kullanım hakkına sahıptır.odunluk sıgınak vs.benım motorum oldugunda kıracı bulundugum bınanın komurlüğüne koymak istiyorum malum semtimiz çok tenha ve hırsızlık olayları çok,fakat yönetici buna izin vermiyor.Bu konuda ortak kullanım yerlerınde kullanım hakkım var mı?var ise ait olduğu kanun metnını bulabilirmiyim.

    II - Ortak yerler üzerinde :

    Madde 16 - Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.

    Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.

    B) Kat irtifakı sahibinin hakları:

    Madde 17 - Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler.

    (Değişik fıkra: 13/04/1983 -2814/7 md.) Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır.

    (Ek fıkra: 13/04/1983 - 2814/7 md.) Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.

  6. #6
    M.Uner Nickli Üyeden Alıntı
    Sayın yetkili, Bir site içerisinde Türk Kahvesi hizmeti veren bir Cafe açtım, Site yöneticisi site sınırları içerisinde padişah gibi davranıyor alışıla gelmiş bir durum tabiki fakat benim sıkıntım şu, işyerim sitenin yan duvarında ayak altı bir yerde değil önünde yaklaşık 6 metre kadar bir bahçesi mevcut fakat sadece 1 metrelik bir taş şeritten sonra 2 metrelik bir çiçeklik sınırı bırakılmış ve kalan alan atıl durumda site yönetimi 1 metrelik alanın dışına çıkamazsın ben buraya çiçek ekicem diyor bu konuda ki yasal haklarımız nelerdir daha önce cadde üstü bir işyerim vardı ve orda bizlere işyerimizin önünün 3 metresi işyerine ait olduğu bildirilmişti, aynı durum site içinde de geçerlimidir? Bahçeyi Kullanabilmek için site sakinlerinden imza toplamam gerekirse %kaçlık bir orana ihtiyaç vardır?
    Bu konu imza ile çözülebilinecek bir konu değil bence. Belediyeye gidip kullanı oranları hakkında bilgi alın.

  7. #7
    apartman altın da iş yerim var on aydır ön bahçede masa sandalyem mevcut apartman kaldırmak istiyor
  8. #8
    apartman altındaki iş yerimin üç metre kullanım alanı varmıdır
  9. #9
    sayın yetkili ben bir iş yerinde kiracıyım benim işyeri sahibim benim bulundum dükkanın üzerine kredi çekmiş ipotek vererek
    tabi bu parayı ödiyemedi için elinden almışlar dükkanı fakat dükkanı yeni alan kişilerin av katı bana 15 gün içersinde
    tahliye ediceksin diyor
    eski mal sahibimden kalan sdaece kira kontratı var
    sizce ne yapmam gerek

  10. #10
    Misafir Nickli Üyeden Alıntı
    sayın yetkili ben bir iş yerinde kiracıyım benim işyeri sahibim benim bulundum dükkanın üzerine kredi çekmiş ipotek vererek
    tabi bu parayı ödiyemedi için elinden almışlar dükkanı fakat dükkanı yeni alan kişilerin av katı bana 15 gün içersinde
    tahliye ediceksin diyor
    eski mal sahibimden kalan sdaece kira kontratı var
    sizce ne yapmam gerek
    Kiracı Olduğum İşyerimde Wc ve El yıkama Lavabosu var.Ancak su bağlı değil.Mal sahibime her dile getirişimde 5-6 senedir bağlı değil çok zor iş açamayız çok para isterler gibi bahaneler ileri sürüyor.Demem o ki; Mal sahibinin suyu bağlatmak zorunda olması gibi yasal bir yükümlülük yasalarımızda mevcut mudur?-ilgili yürütmeliği de bildirirseniz seviniriz- Şimdiden teşekkür ediyorum.

  11. #11
    Slm benim 2009 dan kira sözleşmem var kiracı oldugum dükkdna süre üzerinde bir yıl ayzıyor depiremde hasar gördüğü için bina yıkılacak dedi belediye. Bana geçiçi yer gösterdi yaptımda yaptıktan sonra ümit bekelme ihelyle verceğiz dediler. Bende burayı 2005 yılında ihaleisiz almıştım 8 milyara. şimdie ortalama zararım200 milyar civarında kanunnen bizim belediye bana yer göstermek yadea zararımı karşılamak mec buriyetindemi yada bana yer göstermesi gerkmezmi geçiçi biyer yaptım baraka tarsı orda bakkalımı icra ediyorum ama 2 aya yapılaınca ihaleyle verilecek deidler öncelik benı olması gerekmezmı acaba? Kanun nazarında.
    şuan kapattıgımda batacagım lütfen yardımcı olurmsunuz.
    Birde bir abizmi osman sen postaneden iadeli tahahütlü borçlarını gönder belediyee sana ya yer yada borcunu karşılamak zorundadır dedi. Böyle bir kanunda varmı acaba?
    Yardım cı olursanız sevinirim lütfen cok zor durumdayım

    ben osman pala simav - kütahyadan